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Die Grundsteuer Reform ist eines der größten Steuerprojekte der letzten Jahrzehnte in Deutschland. Seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 müssen alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Für Immobilienbesitzer bedeutet das: neue Bescheide, neue Berechnungen und in vielen Fällen eine veränderte Steuerlast ab 2025. In diesem Beitrag erklären wir, was bisher passiert ist, wie der aktuelle Stand aussieht und welche Schritte Sie jetzt unternehmen sollten.
Die Grundsteuer wird in Deutschland auf Grundstücke und Gebäude erhoben. Bisher basierte die Berechnung auf völlig veralteten Einheitswerten: In Westdeutschland stammten diese aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus 1935. Das Bundesverfassungsgericht erklärte dieses System im April 2018 für verfassungswidrig, weil es zu massiven Ungleichbehandlungen führte.
Zwei identische Grundstücke in derselben Stadt konnten völlig unterschiedlich bewertet werden, nur weil sich die Werte seit Jahrzehnten nicht verändert hatten. Das Gericht gab dem Gesetzgeber bis Ende 2019 Zeit, ein neues Bewertungssystem zu schaffen. Die neuen Regelungen treten zum 1. Januar 2025 vollständig in Kraft.
Für Eigentümer bedeutet das: Die Grundsteuer, die Sie ab 2025 zahlen, basiert auf einer komplett neuen Berechnung. Je nach Bundesland, Lage und Grundstückswert kann die Steuer steigen, sinken oder gleich bleiben.
Das sogenannte Bundesmodell, entwickelt vom Bundesfinanzministerium, bildet die Grundlage für die Neubewertung. Allerdings haben die Bundesländer die Möglichkeit, eigene Modelle anzuwenden. Länder wie Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen abweichende Berechnungsmethoden.
Im Bundesmodell fließen folgende Faktoren in die Berechnung ein: der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Gebäudeart, das Baujahr und die Wohnfläche. Aus diesen Daten ergibt sich der neue Grundsteuerwert. Dieser wird mit einer Steuermesszahl multipliziert und anschließend mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde verrechnet.
Wichtig zu verstehen: Der Grundsteuerwert ist nicht identisch mit dem Verkehrswert Ihrer Immobilie. Es handelt sich um einen steuerlichen Wert, der nach einem festgelegten Schema berechnet wird. Trotzdem kann die neue Bewertung erhebliche Auswirkungen auf Ihre jährliche Steuerlast haben, insbesondere in Regionen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten.
Zwei identische Grundstücke in derselben Stadt konnten völlig unterschiedlich bewertet werden, nur weil sich die Werte seit Jahrzehnten nicht verändert hatten. Das Gericht gab dem Gesetzgeber bis Ende 2019 Zeit, ein neues Bewertungssystem zu schaffen. Die neuen Regelungen treten zum 1. Januar 2025 vollständig in Kraft.
Für Eigentümer bedeutet das: Die Grundsteuer, die Sie ab 2025 zahlen, basiert auf einer komplett neuen Berechnung. Je nach Bundesland, Lage und Grundstückswert kann die Steuer steigen, sinken oder gleich bleiben.
Die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung ist bereits verstrichen. Die meisten Bundesländer hatten als Frist den 31. Januar 2023 festgelegt, einige gewährten Verlängerungen bis Ende April 2023. Wer bis dahin keine Erklärung abgegeben hat, muss mit Schätzungen durch das Finanzamt rechnen, die oft ungünstiger ausfallen als eine eigene Erklärung.
Falls Sie Ihre Erklärung noch nicht eingereicht haben, sollten Sie das schnellstmöglich nachholen. Auch nach Fristablauf nimmt das Finanzamt Erklärungen entgegen. Je früher Sie handeln, desto besser können Sie auf den Bescheid reagieren.
Nach der Abgabe erhalten Sie vom Finanzamt einen Grundsteuerwertbescheid und einen Grundsteuermessbescheid. Diese Bescheide sollten Sie sorgfältig prüfen. Fehler in der Berechnung lassen sich nur innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat korrigieren. Verpassen Sie diese Frist, wird der Bescheid bestandskräftig.
Die zentrale Frage für alle Eigentümer lautet: Zahle ich künftig mehr oder weniger Grundsteuer? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Die Auswirkungen hängen von mehreren Faktoren ab: dem Bundesland, der Lage des Grundstücks, der Art der Immobilie und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde.
In Regionen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten, etwa in Großstädten und Ballungsräumen, kann die neue Grundsteuer deutlich höher ausfallen. Gleichzeitig passen viele Gemeinden ihre Hebesätze an, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten. Das bedeutet: Die Gemeinde nimmt insgesamt nicht mehr Grundsteuer ein als vorher, aber die Verteilung unter den Eigentümern ändert sich.
Eigentümer von Grundstücken in weniger gefragten Lagen könnten profitieren, während Besitzer von Immobilien in Toplagen mehr zahlen müssen. Prüfen Sie Ihren Bescheid genau und vergleichen Sie die neue Steuerlast mit Ihrer bisherigen Grundsteuer.
Falls Sie Ihre Erklärung noch nicht eingereicht haben, sollten Sie das schnellstmöglich nachholen. Auch nach Fristablauf nimmt das Finanzamt Erklärungen entgegen. Je früher Sie handeln, desto besser können Sie auf den Bescheid reagieren.
Nach der Abgabe erhalten Sie vom Finanzamt einen Grundsteuerwertbescheid und einen Grundsteuermessbescheid. Diese Bescheide sollten Sie sorgfältig prüfen. Fehler in der Berechnung lassen sich nur innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat korrigieren. Verpassen Sie diese Frist, wird der Bescheid bestandskräftig.
Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihr Grundsteuerbescheid fehlerhaft ist, können Sie innerhalb eines Monats nach Zustellung Einspruch einlegen. Gründe für einen Einspruch können sein: falsche Angaben zur Wohnfläche, ein fehlerhafter Bodenrichtwert oder eine falsche Zuordnung der Gebäudeart.
Ein Einspruch lohnt sich vor allem dann, wenn die Abweichung erheblich ist und Sie konkrete Fehler nachweisen können. Beachten Sie: Ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid ist nur beim Finanzamt möglich. Der spätere Grundsteuerbescheid der Gemeinde basiert auf diesem Wert und kann nicht unabhängig davon angefochten werden.
Aktuell laufen bundesweit zahlreiche Einspruchsverfahren und Musterklagen gegen die neuen Bewertungen. Einige Experten zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit bestimmter Berechnungsmethoden. Es kann sinnvoll sein, einen Einspruch einzulegen und das Verfahren ruhen zu lassen, bis höchstrichterliche Entscheidungen vorliegen.
Für Unternehmen und Vermieter hat die Grundsteuer Reform besondere Auswirkungen. Die Grundsteuer ist eine Betriebsausgabe und mindert den steuerpflichtigen Gewinn. Eine höhere Grundsteuer bedeutet zwar höhere Kosten, aber auch eine geringere Ertragsteuerbelastung.
Vermieter können die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Steigt die Grundsteuer deutlich, erhöhen sich auch die Nebenkosten für die Mieter. Das kann bei Neuvermietungen oder Mietanpassungen relevant werden.
Unternehmen mit großem Immobilienbestand sollten die neuen Bescheide systematisch prüfen und gegebenenfalls Einspruch einlegen. Bei mehreren Objekten summieren sich auch kleine Fehler schnell zu erheblichen Beträgen. Eine professionelle Prüfung durch einen Steuerberater kann sich hier besonders lohnen und langfristig Kosten sparen.
Die Grundsteuer Reform ist beschlossen und tritt 2025 vollständig in Kraft. Als Immobilienbesitzer sollten Sie Ihre Bescheide sorgfältig prüfen, Fristen im Blick behalten und bei Fehlern rechtzeitig Einspruch einlegen. Die neue Berechnung kann Ihre Steuerlast erheblich verändern, positiv wie negativ.
Wer unsicher ist, ob der Bescheid korrekt ist oder ob sich ein Einspruch lohnt, sollte professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen. Eine fundierte Prüfung durch einen Steuerberater schafft Klarheit und verhindert, dass Sie langfristig zu viel Grundsteuer zahlen.
TABAK Steuerberatung unterstützt Sie bei der Analyse Ihrer Grundsteuerbescheide und berät Sie zu möglichen Einsprüchen. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch.
Wer unsicher ist, ob der Bescheid korrekt ist oder ob sich ein Einspruch lohnt, sollte professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen. Eine fundierte Prüfung durch einen Steuerberater schafft Klarheit und verhindert, dass Sie langfristig zu viel Grundsteuer zahlen.
