Die Grunderwerbsteuer fällt bei fast jedem Immobilienkauf an — zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland. Bei einer Gewerbeimmobilie für 750.000 Euro liegen zwischen Bayern und NRW über 22.000 Euro Unterschied. Wer die Regeln kennt, kauft klug.
← Alle Begriffe im Steuer-GlossarBesteuert wird der Rechtsträgerwechsel an inländischen Grundstücken (§ 1 GrEStG): klassisch der notarielle Kaufvertrag, aber auch Tausch, Zwangsversteigerung oder die Einbringung einer Immobilie in eine Gesellschaft. Schuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam — im Kaufvertrag übernimmt sie praktisch immer der Käufer.
Der Ablauf: Der Notar meldet den Vertrag ans Finanzamt, der Bescheid kommt, nach Zahlung folgt die Unbedenklichkeitsbescheinigung — erst dann trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer ein. Die Steuer ist damit faktisch eine Voraussetzung des Eigentumserwerbs.
Befreit sind vor allem Erwerbe im engsten Familienkreis (Ehegatten, Verwandte in gerader Linie), Erbschaften und Schenkungen sowie Bagatellfälle bis 2.500 Euro. Und: Bei Umstrukturierungen im Konzern kann § 6a GrEStG den Vorgang steuerfrei stellen — eine der wichtigsten, aber formal anspruchsvollsten Vergünstigungen für Unternehmensgruppen.
Inventar herausrechnen: Einbauküche, Markisen, Betriebsvorrichtungen — was beweglich ist oder als Betriebsvorrichtung gilt, unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Ein sauber aufgeteilter Kaufpreis spart bei 6,5 % schnell vierstellig; die Aufteilung muss aber realistisch und belegbar sein.
Instandhaltungsrücklage: Beim Kauf von Eigentumswohnungen gehört die übernommene Rücklage nach aktueller Rechtsprechung zur Bemessungsgrundlage — hier lohnt der genaue Blick in den Vertrag.
Share Deals: Wer statt der Immobilie die Gesellschaft kauft, löst keine Grunderwerbsteuer aus, solange binnen zehn Jahren weniger als 90 % der Anteile übergehen (§§ 1 Abs. 2a/2b GrEStG). Das ist legales Terrain für große Strukturen — aber streng überwacht, mit Anzeigepflichten und harten Sanktionen bei Fehlern. Ohne Beratung geht hier nichts.