Abschreibung Immobilie: AfA-Sätze, Methoden und steuerliche Möglichkeiten 2026

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Stand: März 2026

Wer eine Immobilie vermietet, hat gegenüber dem Fiskus einen entscheidenden Vorteil: Das Gebäude nutzt sich ab – und dieser Wertverlust lässt sich steuerlich geltend machen. Die Abschreibung einer Immobilie, im Steuerrecht als AfA (Absetzung für Abnutzung) bezeichnet, reduziert das zu versteuernde Einkommen, ohne dass tatsächlich Geld abfließt. Gerade 2026 lohnt ein genauer Blick auf die verfügbaren Methoden, denn durch das Wachstumschancengesetz vom 28. März 2024 hat der Gesetzgeber die Möglichkeiten für Immobilieneigentümer deutlich erweitert.

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Wichtiger Hinweis: Die AfA mindert das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung – ohne Liquiditätsabfluss. Abschreibbar ist jedoch ausschließlich der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht das Grundstück.

Was genau ist die Abschreibung einer Immobilie?

Das Grundprinzip hinter der Immobilienabschreibung ist einfach: Die Absetzung für Abnutzung von Gebäuden verteilt Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Gebäudes über die Nutzungsjahre. Das Finanzamt erkennt damit an, dass ein Gebäude mit der Zeit an Wert verliert – auch wenn Immobilien in der Praxis oft im Wert steigen. Geregelt ist die Gebäude-AfA in § 7 Abs. 4 EStG.

Wichtig für Vermieter: Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden. Daher muss der Gesamtkaufpreis auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden. Diese Aufteilung in Gebäude (abschreibbar) und Grundstück (nicht abschreibbar) kann anhand der BMF-Arbeitshilfe oder eines individuellen Gutachtens erfolgen. Typisch ist ein Grundstücksanteil von 15 bis 40 Prozent. Je kleiner der Grundstücksanteil, desto höher die Bemessungsgrundlage für die AfA – und damit die jährliche Steuerersparnis.

Zur Bemessungsgrundlage zählen neben dem Gebäudekaufpreis auch anteilige Nebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören: Grundstückskosten, Finanzierungskosten, mobile Einrichtungsgegenstände und Erschließungskosten für das Grundstück.

Die AfA-Sätze im Überblick: Welcher Satz gilt für welches Gebäude?

2026 prägen vor allem die linearen Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG, die degressive AfA für neue Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG die Praxis. Welcher Satz zur Anwendung kommt, hängt maßgeblich vom Baujahr des Gebäudes und seiner Nutzungsart ab.

2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre). Dieser Standardsatz gilt für Gebäude im Privatvermögen und solche, die Wohnzwecken dienen – konkret für Wohngebäude mit Baujahr zwischen 1925 und 2022.
2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre). Für Gebäude, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, beträgt der Satz 2,5 %. Dieser Satz ist vor allem bei Altbauten relevant.
3 % pro Jahr (Nutzungsdauer 33 Jahre). Die lineare AfA wurde zum 1. Januar 2023 von zwei auf drei Prozent pro Jahr angehoben. Die Maßnahme gilt für Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden.
3 % für gewerbliche Gebäude im Betriebsvermögen. Für gewerbliche Gebäude im Betriebsvermögen mit Bauanträgen nach dem 31. März 1985 beträgt der AfA-Satz 3 %. Ältere gewerbliche Gebäude haben einen Standardsatz von 2 %.

Tipp: Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht die Wirkung: Wer eine Bestandsimmobilie (Baujahr 2010) für insgesamt 420.000 Euro erwirbt, von denen 120.000 Euro auf den Grundstücksanteil entfallen, kann jährlich 2 % auf 300.000 Euro abschreiben – das ergibt 6.000 Euro pro Jahr, die das zu versteuernde Einkommen mindern.

Degressive Gebäude-AfA: Die neue Methode für Neubauten

Mit dem Wachstumschancengesetz kehrte eine lange abgeschaffte Methode zurück: die degressive Abschreibung für Wohngebäude. Das Wachstumschancengesetz hat mit § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA für Wohngebäude eingeführt. Der Satz beträgt 5 % und wird – anders als die lineare Methode – auf den jeweiligen Restbuchwert angewendet.

Die degressive Gebäude-AfA gilt für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029; bei Erwerb kommt es auf den Zeitpunkt des Abschlusses des obligatorischen Vertrags (Kaufvertrag) an. Der Unterschied zur linearen Methode ist erheblich: Beim degressiven Verfahren sinkt der jährliche Abschreibungsbetrag mit jedem Jahr, weil er stets auf den Restbuchwert berechnet wird. In den ersten Jahren sind die Abzüge dadurch deutlich höher.

Ein einmaliger Wechsel von der degressiven zur linearen Methode ist möglich und meist ab dem 15. bis 20. Jahr sinnvoll, wenn die lineare Rest-AfA die degressive übersteigt. Wer also hohe Einkünfte in den ersten Jahren nach dem Immobilienerwerb hat, kann mit der degressiven Methode die Steuerlast gezielt vorverlagern.

Kernaussage: Degressive und lineare Abschreibung lassen sich nicht kombinieren – es besteht ein Wahlrecht. Wer sich für die degressive Gebäude-AfA entscheidet, ist daran gebunden, bis ein Wechsel zur linearen Methode sinnvoller wird. Eine frühzeitige Prüfung im Einzelfall ist empfehlenswert.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Förderung für neuen Mietwohnraum

Neben der regulären AfA gibt es für bestimmte Neubauten eine zusätzliche Sonderabschreibung. Die Bedingungen für die zeitlich befristete Sonder-AfA für den Bau neuer Mietwohnungen nach § 7b EStG wurden mit dem Wachstumschancengesetz, das am 28. März 2024 in Kraft getreten ist, verbessert.

Die Sonderabschreibung in Höhe von jährlich fünf Prozent für Gebäude, die Effizienzhausstandard 40 (EH40) plus Nachhaltigkeitssiegel QNG erreichen, kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist außerdem, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Die Bemessungsgrundlage beträgt maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Wer die Sonderabschreibung mit der linearen AfA von 3 % kombiniert, kann in den ersten vier Jahren insgesamt 32 % des Gebäudewerts steuerlich geltend machen. Die Kombination mit der degressiven AfA nach § 7 Absatz 5a EStG für neue Wohngebäude ist ebenfalls möglich. Das eröffnet erhebliche Gestaltungsspielräume – eine individuelle Berechnung mit dem Steuerberater ist in diesen Fällen besonders sinnvoll.

Kürzere Nutzungsdauer: Mehr Abschreibung durch Gutachten

Die gesetzlichen AfA-Sätze gehen von einer typisierten Nutzungsdauer aus. Wer nachweisen kann, dass sein Gebäude tatsächlich eine kürzere Restnutzungsdauer hat, darf einen höheren Jahresbetrag abschreiben. Umfasst die tatsächliche Nutzungsdauer einen gegenüber der typisierten Nutzungsdauer geringeren Zeitraum, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine Abschreibung auf die tatsächliche (voraussichtliche) Nutzungsdauer erfolgen.

Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt ist ein qualifiziertes Sachverständigengutachten erforderlich. Finanzämter erkennen nur Verkehrswertgutachten an, die von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder Sachverständigen, die eine Zertifizierung durch eine nach der DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle nachweisen können, erstellt wurden. Gerade bei älteren Gebäuden, die erkennbar sanierungsbedürftig sind, kann sich dieser Aufwand lohnen – eine Prüfung im Einzelfall ist empfehlenswert.

Denkmalgeschützte Immobilien: Erhöhte Abschreibungssätze nach § 7i EStG

Eine Sonderrolle spielen denkmalgeschützte Immobilien. Wer ein Baudenkmal saniert und vermietet, kann für die Sanierungskosten erhöhte AfA-Sätze nach § 7i EStG geltend machen. In den ersten acht Jahren sind jeweils 9 Prozent der bescheinigten Herstellungskosten absetzbar, in den weiteren vier Jahren jeweils 7 Prozent. Die Sanierungsaufwendungen können bei Vermietung binnen zwölf Jahren vollständig steuerlich geltend gemacht werden.

Gleichzeitig läuft die reguläre Gebäude-AfA auf den Kaufpreisanteil weiter. Die zentrale Voraussetzung: Alle Maßnahmen müssen der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder seiner sinnvollen Nutzung dienen und von der zuständigen Denkmalschutzbehörde bescheinigt werden. Ohne diese Bescheinigung ist eine Inanspruchnahme der erhöhten AfA nicht möglich.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Eine häufige Stolperfalle

Mandanten stehen häufig vor der Frage, ob Renovierungskosten nach dem Immobilienkauf sofort als Werbungskosten absetzbar sind oder über die AfA verteilt werden müssen. Nach der Regelung für sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) zählt Aufwand für eine Gebäudeinstandsetzung und -modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt wird, zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn er ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigt.

Konkret bedeutet das: Wer kurz nach dem Kauf umfangreich renoviert und dabei die 15-%-Grenze überschreitet, kann diese Kosten nicht sofort abziehen – sie erhöhen stattdessen die Bemessungsgrundlage und werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Wichtig: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (über 15 % in den ersten 3 Jahren) müssen über die AfA abgeschrieben werden – nicht sofort. Diese Regelung überrascht viele Immobilienkäufer und kann die Liquiditätsplanung erheblich beeinflussen.

Sofort abzugsfähig. Erhaltungsaufwand, der die 15-%-Grenze nicht überschreitet, kann im Jahr der Zahlung oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre als Werbungskosten abgezogen werden.
Über AfA zu verteilen. Übersteigen die Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf die 15-%-Schwelle (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen aktiviert werden.
Erweiterungen ausgenommen. Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB fallen nicht unter die 15-%-Grenze – sie sind ohnehin als Herstellungskosten zu aktivieren.

Abschreibung bei Erbschaft und Schenkung: Besonderheiten beachten

Geht eine vermietete Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung über, gelten besondere Regeln. Bei Erbschaft und Schenkung tritt der neue Eigentümer in die steuerliche Position des Vorgängers ein (§ 11d EStDV). Die AfA wird mit den ursprünglichen Anschaffungskosten und der bisherigen Methode fortgeführt – es entstehen keine neuen Anschaffungskosten. Der Erbe setzt also die laufende Abschreibung des Erblassers fort, inklusive des bereits abgelaufenen Zeitraums.

Bei gemischt genutzten Immobilien – also Gebäuden, die teilweise vermietet und teilweise selbst bewohnt werden – gilt die Abschreibung nur anteilig. Bei gemischter Nutzung (teilweise vermietet, teilweise eigengenutzt) wird die AfA nur für den vermieteten Anteil gewährt. Wer die Nutzung später ändert, zum Beispiel von Eigennutzung auf Vermietung umstellt, darf die AfA ab diesem Zeitpunkt geltend machen – allerdings auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten abzüglich einer fiktiven AfA für den Zeitraum der Selbstnutzung.

Häufig gestellte Fragen

Ab wann kann ich mit der Abschreibung meiner Immobilie beginnen?

Als Bauherr beginnt die Abschreibung mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes (Bezugsfertigkeit). Als Käufer einer Bestandsimmobilie beginnt die AfA mit dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr – also in der Regel mit dem wirtschaftlichen Eigentumsübergang. Im ersten Jahr wird die AfA monatsgenau berechnet; der Monat des Übergangs zählt dabei voll.

Was passiert mit der Abschreibung, wenn ich meine Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkaufe?

Wird eine im Privatvermögen gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, unterliegt der Gewinn nach § 23 EStG der Einkommensteuer (sog. Spekulationsfrist). Die über die Jahre geltend gemachte AfA mindert dabei die Anschaffungskosten und erhöht damit rechnerisch den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkaufserlös für Privatpersonen hingegen steuerfrei – die bis dahin abgeschriebenen Beträge verbleiben als dauerhafter Steuervorteil.

Welcher häufige Fehler passiert bei der Kaufpreisaufteilung?

Ein typischer Fehler ist die Übernahme der im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreisaufteilung ohne kritische Prüfung. Das Finanzamt erkennt eine vertragliche Aufteilung nur an, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Weicht die vereinbarte Aufteilung erheblich von den tatsächlichen Marktverhältnissen ab, kann das Finanzamt eine eigene Berechnung anhand der Verkehrswerte vornehmen. Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung wurde zuletzt am 20. Februar 2026 aktualisiert.

Kann ich als GmbH-Eigentümer die Immobilienabschreibung ebenfalls nutzen?

Ja. Auch Kapitalgesellschaften wie eine GmbH können Immobilien abschreiben. Die AfA mindert dann den steuerlichen Gewinn, der der Körperschaftsteuer (15 %) sowie der Gewerbesteuer unterliegt. Bei Kapitalgesellschaften besteht kein Gewerbesteuer-Freibetrag – die Steuerersparnis durch die AfA wirkt ab dem ersten Euro Gewinn. Die Wahl der Abschreibungsmethode und die korrekte Kaufpreisaufteilung sind auch hier entscheidend und sollten mit dem Steuerberater abgestimmt werden.

Welche Fristen gelten für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist zeitlich befristet. Förderfähig sind neue Mietwohnungen, für die ein Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde oder eine entsprechende Bauanzeige erfolgte. Zusätzlich muss das Gebäude den Energiestandard Effizienzhaus 40 (EH40) mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG erfüllen. Die Sonderabschreibung kann im Jahr der Fertigstellung und in den drei darauffolgenden Jahren in Anspruch genommen werden.

Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten für meine Bestandsimmobilie?

Das hängt vom Zustand und Baujahr der Immobilie ab. Wer nachweisen kann, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich typisierte (50 oder 40 Jahre), darf einen höheren jährlichen AfA-Betrag ansetzen. Bei Altbauten mit erkennbaren Mängeln oder bei Gebäuden, die in absehbarer Zeit abgerissen werden, kann ein Gutachten die jährliche Steuerersparnis erheblich steigern. Die Kosten für ein qualifiziertes Sachverständigengutachten amortisieren sich oft bereits im ersten Jahr durch die höhere AfA.