Stand: März 2026
Vermieter haben gegenüber dem Finanzamt einen strukturellen Vorteil, den viele unterschätzen: Das Gebäude nutzt sich über die Zeit ab — und genau diesen Verschleiß erkennt der Gesetzgeber steuerlich an. Die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf dessen Nutzungsdauer und senkt so das zu versteuernde Einkommen — ganz ohne tatsächlichen Geldabfluss. Besonders 2026 lohnt sich ein genauer Blick auf die verfügbaren Abschreibungsmethoden, denn das Wachstumschancengesetz vom 28. März 2024 hat die Möglichkeiten für Immobilieneigentümer spürbar ausgeweitet.
Wichtiger Hinweis: Die AfA mindert das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung – ohne Liquiditätsabfluss. Abschreibbar ist jedoch ausschließlich der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht das Grundstück.
Was genau ist die Abschreibung einer Immobilie?
Der Grundgedanke ist schnell erklärt: Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Gebäudes gleichmäßig auf die Jahre der Nutzung. Das Finanzamt akzeptiert damit, dass ein Gebäude mit der Zeit an Substanz verliert — selbst wenn der Marktwert der Immobilie in der Praxis häufig steigt. Die gesetzliche Grundlage dafür findet sich in § 7 Abs. 4 EStG.
Für Sie als Vermieter gilt: Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises ist abschreibungsfähig. Der Gesamtkaufpreis muss deshalb zwingend auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden. Diese Aufteilung lässt sich entweder über die BMF-Arbeitshilfe oder ein individuelles Sachverständigengutachten ermitteln. In der Praxis entfallen typischerweise 15 bis 40 Prozent auf den Grundstücksanteil. Je geringer dieser Anteil ausfällt, desto höher ist die Bemessungsgrundlage für die AfA — und damit Ihre jährliche Steuerersparnis.
Zur Bemessungsgrundlage rechnen neben dem reinen Gebäudekaufpreis auch anteilige Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Nicht einzubeziehen sind hingegen: der Grundstückskaufpreis, Finanzierungskosten, bewegliche Einrichtungsgegenstände sowie Erschließungskosten für das Grundstück.
Die AfA-Sätze im Überblick: Welcher Satz gilt für welches Gebäude?
Das Abschreibungsgeschehen 2026 wird maßgeblich durch drei Instrumente geprägt: die linearen Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG, die degressive AfA für neue Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a EStG sowie die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Welcher Satz konkret zur Anwendung kommt, richtet sich vor allem nach dem Baujahr und der Nutzungsart des Gebäudes.
- 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre). Dieser Standardsatz gilt für Gebäude im Privatvermögen und solche, die Wohnzwecken dienen – konkret für Wohngebäude mit Baujahr zwischen 1925 und 2022.
- 2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre). Für Gebäude, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, beträgt der Satz 2,5 %. Dieser Satz ist vor allem bei Altbauten relevant.
- 3 % pro Jahr (Nutzungsdauer 33 Jahre). Die lineare AfA wurde zum 1. Januar 2023 von zwei auf drei Prozent pro Jahr angehoben. Die Maßnahme gilt für Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden.
- 3 % für gewerbliche Gebäude im Betriebsvermögen. Für gewerbliche Gebäude im Betriebsvermögen mit Bauanträgen nach dem 31. März 1985 beträgt der AfA-Satz 3 %. Ältere gewerbliche Gebäude haben einen Standardsatz von 2 %.
Tipp: Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht die Wirkung: Wer eine Bestandsimmobilie (Baujahr 2010) für insgesamt 420.000 Euro erwirbt, von denen 120.000 Euro auf den Grundstücksanteil entfallen, kann jährlich 2 % auf 300.000 Euro abschreiben – das ergibt 6.000 Euro pro Jahr, die das zu versteuernde Einkommen mindern.
Degressive Gebäude-AfA: Die neue Methode für Neubauten
Das Wachstumschancengesetz hat eine Methode wiederbelebt, die lange aus dem Steuerrecht verschwunden war: die degressive Abschreibung für Wohngebäude. Mit § 7 Abs. 5a EStG steht Ihnen nun ein Satz von 5 % zur Verfügung — angewendet nicht auf die ursprünglichen Anschaffungskosten, sondern jeweils auf den aktuellen Restbuchwert.
Förderfähig sind Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029; beim Erwerb kommt es auf den Zeitpunkt des Abschlusses des obligatorischen Vertrags (Kaufvertrag) an. Der entscheidende Unterschied zur linearen Methode: Da der Abschreibungsbetrag jährlich auf den sinkenden Restbuchwert berechnet wird, fallen die Abzüge in den frühen Jahren deutlich höher aus — und nehmen mit der Zeit ab.
Ein einmaliger Wechsel von der degressiven zur linearen Methode ist möglich und meist ab dem 15. bis 20. Jahr sinnvoll, wenn die lineare Rest-AfA die degressive übersteigt. Für Sie als Vermieter mit hohen Einkünften in den ersten Jahren nach dem Immobilienerwerb bietet die degressive Methode die Möglichkeit, die Steuerlast gezielt in diese frühe Phase zu verlagern.
Kernaussage: Degressive und lineare Abschreibung lassen sich nicht kombinieren – es besteht ein Wahlrecht. Wer sich für die degressive Gebäude-AfA entscheidet, ist daran gebunden, bis ein Wechsel zur linearen Methode sinnvoller wird. Eine frühzeitige Prüfung im Einzelfall ist empfehlenswert.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Förderung für neuen Mietwohnraum
Zusätzlich zur regulären AfA existiert für bestimmte Neubauprojekte eine ergänzende Sonderabschreibung. Durch das Wachstumschancengesetz, das am 28. März 2024 in Kraft getreten ist, wurden die Voraussetzungen für diese zeitlich befristete Sonder-AfA für den Bau neuer Mietwohnungen nach § 7b EStG verbessert.
Die Sonderabschreibung beträgt jährlich fünf Prozent und kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich zur regulären AfA in Anspruch genommen werden — vorausgesetzt, das Gebäude erreicht den Energiestandard Effizienzhaus 40 (EH40) mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG. Außerdem dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten, und die Bemessungsgrundlage ist auf maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Kombinieren Sie die Sonderabschreibung mit der linearen AfA von 3 %, lassen sich in den ersten vier Jahren insgesamt 32 % des Gebäudewerts steuerlich geltend machen. Eine Kombination mit der degressiven AfA nach § 7 Absatz 5a EStG für neue Wohngebäude ist ebenfalls möglich. Die daraus resultierenden Gestaltungsspielräume sind erheblich — eine individuelle Berechnung gemeinsam mit Ihrem Steuerberater ist in diesen Fällen besonders empfehlenswert.
Kürzere Nutzungsdauer: Mehr Abschreibung durch Gutachten
Die gesetzlichen AfA-Sätze basieren auf einer typisierten, also pauschal angenommenen Nutzungsdauer. Können Sie nachweisen, dass Ihr Gebäude tatsächlich schneller verschleißt, darf ein höherer Jahresbetrag abgeschrieben werden. Umfasst die tatsächliche Nutzungsdauer einen gegenüber der typisierten Nutzungsdauer geringeren Zeitraum, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine Abschreibung auf die tatsächliche (voraussichtliche) Nutzungsdauer erfolgen.
Der Nachweis gegenüber dem Finanzamt erfordert ein qualifiziertes Sachverständigengutachten. Finanzämter erkennen nur Verkehrswertgutachten an, die von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder Sachverständigen, die eine Zertifizierung durch eine nach der DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle nachweisen können, erstellt wurden. Vor allem bei älteren, erkennbar sanierungsbedürftigen Gebäuden kann dieser Aufwand wirtschaftlich sinnvoll sein — eine Einzelfallprüfung ist ratsam.
Denkmalgeschützte Immobilien: Erhöhte Abschreibungssätze nach § 7i EStG
Baudenkmalgeschützte Immobilien genießen steuerlich eine Sonderstellung. Sanieren Sie ein Baudenkmal und vermieten es anschließend, können Sie für die Sanierungsaufwendungen erhöhte AfA-Sätze nach § 7i EStG beanspruchen: In den ersten acht Jahren sind jeweils 9 Prozent der bescheinigten Herstellungskosten absetzbar, in den anschließenden vier Jahren jeweils 7 Prozent. Damit lassen sich die Sanierungsaufwendungen bei Vermietung binnen zwölf Jahren vollständig steuerlich geltend machen.
Parallel dazu läuft die reguläre Gebäude-AfA auf den Kaufpreisanteil unverändert weiter. Unverzichtbare Voraussetzung: Sämtliche Maßnahmen müssen der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder seiner sinnvollen Nutzung dienen und von der zuständigen Denkmalschutzbehörde bescheinigt werden. Ohne diese behördliche Bescheinigung scheidet die erhöhte AfA aus.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Eine häufige Stolperfalle
In unserer Beratungspraxis begegnet uns regelmäßig die Frage, ob Renovierungskosten nach dem Immobilienkauf sofort als Werbungskosten abgezogen werden können oder über die AfA zu verteilen sind. Die Regelung für sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) legt fest: Aufwand für Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes, der innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung anfällt, gilt als Herstellungskosten, sobald er ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigt.
Was das konkret bedeutet: Überschreiten Ihre Renovierungskosten kurz nach dem Kauf diese 15-%-Grenze, können Sie diese Ausgaben nicht im Jahr der Zahlung abziehen — sie erhöhen stattdessen die Bemessungsgrundlage und werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Diese Regelung überrascht viele Immobilienkäufer und kann die Liquiditätsplanung erheblich beeinflussen.
- Sofort abzugsfähig. Erhaltungsaufwand, der die 15-%-Grenze nicht überschreitet, kann im Jahr der Zahlung oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre als Werbungskosten abgezogen werden.
- Über AfA zu verteilen. Übersteigen die Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf die 15-%-Schwelle (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen aktiviert werden.
- Erweiterungen ausgenommen. Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB fallen nicht unter die 15-%-Grenze – sie sind ohnehin als Herstellungskosten zu aktivieren.
Abschreibung bei Erbschaft und Schenkung: Besonderheiten beachten
Erhalten Sie eine vermietete Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung, gelten abweichende steuerliche Regeln. Bei Erbschaft und Schenkung tritt der neue Eigentümer in die steuerliche Position des Vorgängers ein (§ 11d EStDV). Die AfA wird mit den ursprünglichen Anschaffungskosten und der bisherigen Methode fortgeführt — neue Anschaffungskosten entstehen nicht. Als Erbe setzen Sie die laufende Abschreibung des Erblassers fort, einschließlich des bereits verbrauchten Zeitraums.
Bei gemischt genutzten Immobilien — also Gebäuden, die teils vermietet und teils selbst bewohnt werden — steht Ihnen die Abschreibung nur anteilig zu. Bei gemischter Nutzung (teilweise vermietet, teilweise eigengenutzt) wird die AfA nur für den vermieteten Anteil gewährt. Stellen Sie die Nutzung später um — etwa von Eigennutzung auf Vermietung — dürfen Sie die AfA ab diesem Zeitpunkt geltend machen, allerdings auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten abzüglich einer fiktiven AfA für den Zeitraum der Selbstnutzung.
Häufig gestellte Fragen
Wann startet die AfA für meine Immobilie?
Als Bauherr beginnt die Abschreibung mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes (Bezugsfertigkeit). Als Käufer einer Bestandsimmobilie beginnt die AfA mit dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr – also in der Regel mit dem wirtschaftlichen Eigentumsübergang. Im ersten Jahr wird die AfA monatsgenau berechnet; der Monat des Übergangs zählt dabei voll. Ein praktisches Beispiel: Geht das Eigentum am 15. September über, können Sie für September bis Dezember — also vier Monate — die anteilige AfA ansetzen.
Was passiert mit der Abschreibung, wenn ich meine Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkaufe?
Wird eine im Privatvermögen gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, unterliegt der Gewinn nach § 23 EStG der Einkommensteuer (sog. Spekulationsfrist). Die über die Jahre geltend gemachte AfA mindert dabei die Anschaffungskosten und erhöht damit rechnerisch den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkaufserlös für Privatpersonen hingegen steuerfrei – die bis dahin abgeschriebenen Beträge verbleiben als dauerhafter Steuervorteil.
Welche Fehler passieren häufig bei der Kaufpreisaufteilung?
Ein typischer Fehler ist die Übernahme der im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreisaufteilung ohne kritische Prüfung. Das Finanzamt erkennt eine vertragliche Aufteilung nur an, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Weicht die vereinbarte Aufteilung erheblich von den tatsächlichen Marktverhältnissen ab, kann das Finanzamt eine eigene Berechnung anhand der Verkehrswerte vornehmen. Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung wurde zuletzt am 20. Februar 2026 aktualisiert.
Kann ich als GmbH-Eigentümer die Immobilienabschreibung ebenfalls nutzen?
Ja. Auch Kapitalgesellschaften wie eine GmbH können Immobilien abschreiben. Die AfA mindert dann den steuerlichen Gewinn, der der Körperschaftsteuer (15 %) sowie der Gewerbesteuer unterliegt. Bei Kapitalgesellschaften besteht kein Gewerbesteuer-Freibetrag – die Steuerersparnis durch die AfA wirkt ab dem ersten Euro Gewinn. Die Wahl der Abschreibungsmethode und die korrekte Kaufpreisaufteilung sind auch hier entscheidend und sollten mit dem Steuerberater abgestimmt werden.
Welche Fristen gelten für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist zeitlich befristet. Förderfähig sind neue Mietwohnungen, für die ein Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde oder eine entsprechende Bauanzeige erfolgte. Zusätzlich muss das Gebäude den Energiestandard Effizienzhaus 40 (EH40) mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG erfüllen. Die Sonderabschreibung kann im Jahr der Fertigstellung und in den drei darauffolgenden Jahren in Anspruch genommen werden.
Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten für meine Bestandsimmobilie?
Das hängt vom Zustand und Baujahr der Immobilie ab. Wer nachweisen kann, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich typisierte (50 oder 40 Jahre), darf einen höheren jährlichen AfA-Betrag ansetzen. Bei Altbauten mit erkennbaren Mängeln oder bei Gebäuden, die in absehbarer Zeit abgerissen werden, kann ein Gutachten die jährliche Steuerersparnis erheblich steigern. Die Kosten für ein qualifiziertes Sachverständigengutachten amortisieren sich oft bereits im ersten Jahr durch die höhere AfA.
Stand: März 2026
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Steuerliche Sachverhalte sind individuell verschieden. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Steuerberater. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für die Vollständigkeit und Aktualität der Angaben.
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