Die 10-Jahres-Frist entscheidet: Der Rechner prüft Haltefrist und Eigennutzungs-Ausnahme, rechnet die AfA zurück und zeigt, was der Verkauf Ihrer Immobilie steuerlich kostet — mit Ihrem persönlichen Steuersatz.
← Alle Steuer-RechnerRechtsgrundlage: § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Veräußerungsfrist zehn Jahre; ausgenommen bei ausschließlicher Eigennutzung oder Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren), Abs. 3 (Freigrenze 1.000 €, AfA-Minderung der Anschaffungskosten). Die exakte Frist läuft tagesgenau von Kaufvertrag zu Kaufvertrag — der Rechner rechnet mit vollen Jahren. Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz (Näherung über Ihren Grenzsteuersatz + Soli). Unverbindliche Orientierung.
Falle 1 — die Frist: Sie läuft tagesgenau vom notariellen Kaufvertrag zum notariellen Verkaufsvertrag. Wer nach 9 Jahren und 11 Monaten verkauft, versteuert den vollen Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz — zwei Monate später wäre alles steuerfrei. Falle 2 — die AfA: Bei vermieteten Objekten mindert jede abgesetzte Abschreibung die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn — die Steuerersparnis von damals kommt beim Verkauf teilweise zurück.
Der Rettungsanker Eigennutzung: Wer die Immobilie durchgehend oder im Verkaufsjahr plus den beiden Vorjahren selbst bewohnt, verkauft auch innerhalb der 10 Jahre steuerfrei — schon angebrochene Jahre genügen dabei. Für Vermieter kann es sich lohnen, vor dem Verkauf selbst einzuziehen. Vertiefung im Glossar: private Veräußerungsgeschäfte (gleiche Systematik) und Grunderwerbsteuer beim nächsten Kauf — und bei größeren Portfolios Vorsicht vor dem gewerblichen Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze): das prüfen wir vorab.
Fachlich geprüft von Fatma Tabak-Özkul, Steuerberaterin und Inhaberin der TABAK Steuerberatung, Mannheim. Frist- und Ausnahmeregeln direkt aus § 23 EStG (Stand 2026).